değildir. Yönetici, Kat Mülkiyeti Kanunu kapsamında hukuki, mali ve cezai sorumluluk taşıyan bir kişidir. Bu nedenle yöneticinin ihmali veya yanlış uygulamaları, ciddi cezai sonuçlara yol açabilir. Peki, apartman yöneticisi hangi durumlarda ceza sorumluluğu altına girer?

1. Yöneticinin Hukuki Konumu

Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 35. maddesine göre apartman yöneticisi, kat maliklerini temsil eder ve binanın bakım, onarım, güvenlik, temizlik ve mali işlerinden sorumludur. Yönetici bu görevleri yerine getirirken kanunlara, yönetim planına ve kat malikleri kurulunun kararlarına uygun hareket etmek zorundadır.
Bu yükümlülüklerin ihlali durumunda idari, mali veya cezai sorumluluk doğabilir.

2. Görevi Kötüye Kullanma (TCK Madde 257)

Yönetici, apartman bütçesini veya aidat gelirlerini kişisel çıkarı için kullanırsa “görevi kötüye kullanma” suçunu işlemiş sayılır. Bu durumda Türk Ceza Kanunu’nun 257. maddesi uyarınca yönetici hakkında 1 yıldan 3 yıla kadar hapis cezası uygulanabilir.

Örnek Durumlar:

• Aidat gelirlerini kişisel hesabında tutmak,

• Faturalarda sahtecilik yapmak,

• Yönetim kurulu veya kat maliklerinden gizli harcama yapmak,

• Yetkisini aşarak hukuka aykırı kararlar almak.

3. Dolandırıcılık ve Güveni Kötüye Kullanma Suçu

Yönetici, kat maliklerinden topladığı paraları başka amaçlar için kullanır ya da sahte belge düzenlerse bu durum dolandırıcılık (TCK Madde 157) veya güveni kötüye kullanma (TCK Madde 155) suçuna girer.
Bu suçların cezası, mağdur sayısına göre 3 yıldan 7 yıla kadar hapis ve adli para cezası olabilir. Site yönetimi hesaplarında şeffaflık ve düzenli denetim bu riskleri ortadan kaldırır.

4. İş Sağlığı ve Güvenliği İhmali

Apartman yöneticisi, bina personeli çalıştırıyorsa işveren sıfatına sahiptir.
Bu durumda çalışanların güvenliğini sağlamak, SGK bildirimi yapmak ve gerekli iş güvenliği önlemlerini almak zorundadır.
Bir personelin iş kazası geçirmesi halinde önlem alınmadığı tespit edilirse yönetici TCK Madde 85 (Taksirle Yaralama/Ölüm) kapsamında cezai sorumluluk taşır.
Bu tür durumlarda yöneticinin 2 yıldan 6 yıla kadar hapis cezasıyla karşılaşması mümkündür.

5. Bina Güvenliği ve İhmalkarlık

Yönetici, binada can ve mal güvenliğini ilgilendiren riskleri (örneğin yangın merdiveninin kilitli olması, asansör bakımının yapılmaması, elektrik tesisatındaki arızaların giderilmemesi gibi) görmezden gelirse; olası bir kaza veya ölüm durumunda taksirle ölüme sebebiyet verme suçundan sorumlu tutulabilir.

Örnek Olaylar:

• Asansör kazası sonucu yaralanma,

• Doğalgaz kaçağı nedeniyle patlama,

• Çatıdan düşen bir parça sonucu zarar oluşması.

Bu durumlar “ihmal” kapsamında değerlendirilir ve cezai yaptırımla sonuçlanır.

6. Yasal Bildirimleri Yapmamak

Apartman yöneticileri, çalışanlara ait SGK bildirimlerini yapmadığında veya vergiye tabi işlemleri beyan etmediğinde idari para cezası ve cezai sorumluluk doğar. Ayrıca belediyeye yapılması gereken ruhsat, denetim veya zorunlu bakım bildirimlerini yapmamak da idari sorumlulukla birlikte cezai sürece neden olabilir.

7. Kat Maliklerinin Şikâyeti Üzerine Soruşturma

Kat maliklerinden biri, yöneticinin görevini kötüye kullandığını, usulsüz harcama yaptığını veya belgelerde sahtecilik bulunduğunu savunursa, savcılığa suç duyurusunda bulunabilir.
Bu durumda yönetici hakkında adli soruşturma başlatılır. Belgeler, banka hesap hareketleri ve karar defteri incelenir.
Sonuç olarak yönetici, hem tazminat davası hem de ceza davasıyla karşı karşıya kalabilir.

8. Cezai Sorumluluktan Kaçınmanın Yolları

Bir apartman yöneticisinin cezai sorumluluktan korunması için dikkat etmesi gereken temel noktalar şunlardır:

• Tüm harcamaları belgeli ve onaylı şekilde yapmak,

• Aidat tahsilatlarını banka üzerinden gerçekleştirmek,

• Yönetim kararlarını toplantı tutanaklarıyla kayıt altına almak,

• Ortak alan güvenliği ve personel iş güvenliği önlemlerini almak,

• Her yıl bağımsız denetim veya mali rapor hazırlatmak.

9. Profesyonel Yönetimle Hukuki Güvence

Prolife 360 olarak, yöneticilerin bu tür risklerle karşılaşmaması için şeffaf muhasebe sistemleri, dijital raporlama araçları ve yasal danışmanlık desteği sunuyoruz.
Profesyonel yönetim hizmeti sayesinde hem yöneticiler hem de kat malikleri tüm işlemleri güvenle takip edebilir, cezai riskleri en aza indirebilir.

Apartman yöneticiliği, sadece idari değil, hukuki ve cezai sorumluluk gerektiren ciddi bir görevdir. İhmal, hatalı işlem veya yetkinin kötüye kullanılması durumunda yöneticiler hem adli hem mali yaptırımlarla karşılaşabilir. Bu nedenle yöneticilerin tüm işlemleri kayıt altında yapması, şeffaf bir yönetim anlayışı benimsemesi ve profesyonel destek alması büyük önem taşır.