Apartmanlarda düzeni sağlamak, ortak giderleri yönetmek ve bakım-onarım işlerini yürütmek için bir yöneticinin bulunması gerekir. Ancak sıkça sorulan sorulardan biri şudur:

“Apartmanlarda kaç daireden sonra yönetici seçmek zorunludur?” Bu soru özellikle yeni yapılan binalar ve yönetimsiz apartmanlar için önemlidir.

Kat Mülkiyeti Kanunu Ne Diyor?

Apartman ve site yönetimi, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu ile düzenlenmiştir.
Kanunun 34. maddesinde bu konu net şekilde belirtilir:

“Kat malikleri, ana gayrimenkulün yönetimini kendi aralarından veya dışarıdan seçecekleri bir kimseye verebilirler.
Sekiz veya daha fazla bağımsız bölümü bulunan binalarda yönetici atanması zorunludur.”

Yani yasal olarak;

• 7 daireye kadar olan binalarda yönetici seçimi isteğe bağlıdır.

• 8 daire ve üzeri apartmanlarda yönetici seçmek kanunen zorunludur.

Burada “bağımsız bölüm” sadece daireleri değil, dükkân veya ofis gibi alanları da kapsar.

8 Daire Sınırının Getirilme Nedeni

Yasada “8 daire” sınırının belirlenmesinin temel sebebi, yönetim ihtiyacının artmasıdır.
7 daireye kadar olan küçük apartmanlarda karar almak kolayken, 8 ve üzeri yapılarda:

• Ortak giderler çoğalır,

• Aidat toplamak zorlaşır,

• Karar alma süreçleri karmaşıklaşır.

Bu nedenle, belli bir büyüklüğü aşan apartmanlarda yönetim organizasyonu zorunlu hale getirilmiştir.
Amaç, düzeni sağlamak ve mali işlemlerin yasal çerçevede yürütülmesini güvence altına almaktır.

Yönetici Seçimi Nasıl Yapılır?

Yönetici, kat malikleri kurulu toplantısında seçilir.
Toplantı için tüm maliklere çağrı yapılır ve çoğunluk sağlandığında seçim gerçekleşir.

Seçim sonrasında şu adımlar izlenmelidir:

1. Karar defterine toplantı tutanakları yazılır.

2. Yönetici kimlik bilgileri ve görev süresi belirtilir.

3. Tutanak, kat maliklerince imzalanır.

Yönetici ister apartman sakini, ister profesyonel bir yönetim firması olabilir.
Görev süresi genellikle bir yıldır ve her yıl yapılan olağan toplantıda yeniden seçim yapılabilir.

8 Daire Altındaki Binalarda Durum

Yedi daireye kadar olan apartmanlarda yöneticilik zorunlu değildir, ancak şiddetle tavsiye edilir.
Çünkü yöneticisi olmayan apartmanlarda genellikle:

• Aidatlar toplanmaz,

• Temizlik ve bakım işleri aksar,

• Ortak alan sigortaları unutulur,

• Komşular arasında anlaşmazlıklar artar.

Bu nedenle, küçük binalarda bile bir temsilci seçmek veya profesyonel destek almak en doğru yaklaşımdır.

Site Niteliğindeki Yapılarda Yönetim

Birden fazla bloktan oluşan yerleşim alanlarında her blok için ayrı yöneticiler seçilir.
Ayrıca tüm blokları temsil eden bir site yönetimi kurulu oluşturulur.

Bu tür yapılarda sadece yönetici seçmek değil, aynı zamanda muhasebe, teknik bakım ve personel yönetimi gibi süreçleri düzenlemek gerekir.
Bu yüzden profesyonel yönetim firmaları bu tarz projelerde hem hukuki hem idari kolaylık sağlar.

Yönetici Seçilmezse Ne Olur?

8 daire ve üzeri apartmanlarda yönetici seçilmemesi kanuna aykırıdır.
Bu durumda herhangi bir kat maliki, sulh hukuk mahkemesine başvurarak yöneticinin atanmasını talep edebilir.

Mahkeme, binada oturan bir kişiyi veya profesyonel bir firmayı yönetici olarak atar.
Bu durum hem zaman kaybına hem de gereksiz yasal masraflara yol açar.
Dolayısıyla yönetici seçiminin zamanında ve düzenli yapılması, binanın menfaatine olacaktır.

Profesyonel Yönetim Tercihi

Günümüzde 8 daire sınırının çok üzerindeki sitelerde, bireysel yöneticiler yerine profesyonel yönetim şirketleri tercih edilmektedir.
Bu firmalar; aidat tahsilatı, muhasebe işlemleri, teknik bakım, personel takibi ve hukuki danışmanlık gibi hizmetleri profesyonelce yürütür.

Profesyonel yönetim anlayışı;

• Şeffaf mali sistem,

• Dijital raporlama,

• Düzenli bakım planı,

• Yasal uyumluluk
  gibi avantajlar sunar.

Böylece site sakinleri için huzurlu ve sürdürülebilir bir yaşam ortamı sağlanır.

Prolife 360 Görüşü

Prolife 360 olarak, yöneticinin sadece yasal bir zorunluluk değil; yaşam alanının düzenini sağlayan bir lider olduğuna inanıyoruz. Bir apartman veya sitede doğru yönetici seçimi, sadece aidatları toplamakla ilgili değildir — aynı zamanda güven, iletişim ve şeffaflık kültürünü temsil eder.

Bizce her bina, büyüklüğünden bağımsız olarak profesyonel ve dijital yönetim anlayışını benimsemelidir. Çünkü güçlü bir yönetim yapısı, hem mülk değerini korur hem de sakinlerin yaşam kalitesini yükseltir. Prolife 360 olarak biz, bu süreci hem mevzuata uygun hem de insan odaklı şekilde yönetiyoruz.