Bir apartman ya da siteyi düzenli, şeffaf ve yasal zeminde yönetebilmenin temeli yönetim planıdır. Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre her binanın mutlaka bir yönetim planı bulunmalıdır. Bu plan, hem yöneticinin hem de kat maliklerinin hak ve yükümlülüklerini belirler. Peki yönetim planı nasıl hazırlanır, kimler tarafından onaylanır ve ilerleyen süreçte değiştirilebilir mi?

1. Yönetim Planı Nedir?

Yönetim planı, bir apartman veya sitenin yönetim şekli, gider paylaşımı, aidat düzeni, ortak alan kullanımı ve karar alma süreçlerini düzenleyen resmi bir belgedir. Bu belge, tapu siciline tescil edilir ve Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi uyarınca bütün kat maliklerini bağlayıcı niteliktedir.

Yani yönetim planı, apartman veya sitenin “anayasa”sı gibidir. Herkesin uymak zorunda olduğu kurallar bütünü olarak kabul edilir.

2. Yönetim Planı Nasıl Hazırlanır?

Yönetim planı hazırlanırken dikkat edilmesi gereken en önemli husus, hem yasal uygunluk hem de site yaşamına uygun pratik düzenlemeler oluşturmaktır.

Aşamalar:

1. Kat Maliklerinin Belirlenmesi:
   Binada bağımsız bölümlerin (daire, dükkan, ofis vb.) sahipleri tespit edilir.

2. Yönetim Modelinin Seçimi:
   Yönetim, tek bir kişi (apartman yöneticisi) ya da profesyonel bir yönetim firması tarafından yürütülecekse bu plan içine yazılır.

3. Aidat ve Gider Paylaşım Esası:
   Giderlerin metrekareye göre mi yoksa eşit şekilde mi paylaşılacağı açıkça belirtilir.

4. Ortak Alan Kullanımı:
   Bahçe, otopark, çatı, depo gibi ortak alanların kullanımı, kiralanması veya tahsisi yönetim planında düzenlenir.

5. Yönetici ve Denetçi Seçimi:
   Yönetici ve denetçi seçiminin usulü, görev süresi ve sorumlulukları belirtilir.

6. Toplantı ve Karar Alma Kuralları:
   Kat malikleri kurulu toplantılarının yılda en az bir kez yapılacağı, kararların çoğunlukla alınacağı gibi esaslar yazılır.

7. Sigorta, Güvenlik ve Bakım Esasları:
   Bina sigortası, teknik bakım periyotları, iş güvenliği önlemleri gibi maddeler eklenir.

Hazırlanan plan, tüm kat maliklerinin oybirliğiyle onaylandıktan sonra noterde imzalanır ve tapu müdürlüğüne tescil ettirilir.

3. Yönetim Planında Bulunması Gereken Temel Başlıklar

Bir yönetim planında şu bölümler mutlaka yer almalıdır:

• Kat maliklerinin ve kiracıların yükümlülükleri

• Yönetici, denetçi ve kurulun yetkileri

• Ortak alanların kullanım esasları

• Bina veya site gelir-gider planlaması

• Aidat ödeme ve gecikme cezaları

• Sigorta, güvenlik ve bakım maddeleri

• Toplantı tarihleri, karar alma usulleri

• Yönetim planının değiştirilme koşulları

4. Yönetim Planı Değiştirilebilir mi?

Evet, yönetim planı değiştirilebilir. Ancak bu oldukça katı kurallara tabidir. Kat Mülkiyeti Kanunu’nun 28. maddesi gereği, yönetim planında değişiklik yapılabilmesi için tüm kat maliklerinin beşte dördünün (4/5 çoğunluk) onayı gerekir. Bu çoğunluk sağlanmadan yapılan değişiklikler geçerli sayılmaz.

Örnek:

Bir sitede 100 daire varsa, yönetim planını değiştirmek için en az 80 malikin yazılı onayı alınmalıdır.

5. Yönetim Planı Değişikliğinde İzlenecek Adımlar

1. Değişiklik Teklifinin Hazırlanması:
   Yöneticiler veya maliklerden biri yeni bir madde ekleme veya değiştirme teklifi hazırlar.

2. Kat Malikleri Kurulunda Görüşülmesi:
   Teklif gündeme alınır, toplantıda tartışılır ve oylamaya sunulur.

3. 4/5 Çoğunlukla Kabul:
   Değişiklik önerisi beşte dört çoğunlukla kabul edilirse yürürlüğe girmeye hak kazanır.

4. Noter ve Tapu Tescili:
   Onaylanan değişiklik, noter onayından geçtikten sonra tapu siciline tescil edilmelidir.
   Tapu tescili yapılmayan yönetim planı değişiklikleri hukuken geçerli değildir.

6. Yönetim Planının Güncellenmesi Neden Önemlidir?

Zaman içinde yaşam biçimleri, bina ihtiyaçları ve mevzuatlar değiştiği için yönetim planının güncellenmesi gerekebilir.
Örneğin;

• Elektrikli araç şarj istasyonu kurulması,

• Akıllı bina sistemleri,

• Güvenlik kameralarının kullanımı,

• Ortak alan kiralama gelirleri,

• Dijital aidat sistemleri

gibi konular, eski yönetim planlarında yer almayabilir. Bu nedenle planın modern koşullara göre revize edilmesi, yönetim sürecini kolaylaştırır.

7. Prolife 360 ile Profesyonel Yönetim Planı Desteği

Prolife 360 olarak, yönettiğimiz projelerde yönetim planı oluşturma, revize etme ve tapu tescil süreci dahil tüm hukuki adımları profesyonel olarak yürütüyoruz. Her siteye özel olarak hazırladığımız planlarla, yöneticilerin yükünü hafifletiyor ve kat maliklerinin haklarını koruma altına alıyoruz. Modern, dijital ve sürdürülebilir yönetim modellerimizle her planın yaşayan bir rehber olmasını sağlıyoruz.

Yönetim planı, bir binanın ya da sitenin sağlıklı yönetiminin temel taşıdır. Yasal uygunluk, şeffaflık ve düzenli işleyiş için planın hem doğru hazırlanması hem de gerektiğinde güncellenmesi şarttır. Tüm kat maliklerinin ortak aklıyla hazırlanan bir yönetim planı, apartman yaşamında huzurun, güvenin ve sürdürülebilirliğin anahtarıdır.